Assurance dommage ouvrage

Qu’est-ce que c’est exactement ?

L’assurance dommage ouvrage permet à l’assuré de bénéficier d’une indemnisation rapide contre les sinistres et vices de construction mettant en péril la solidité d’un bâtiment ou le rendant impropre à sa réception.

En cas de déclaration sinistre, sans qu’il soit nécessaire de procéder à une recherche préalable de responsabilité, le propriétaire du bâtiment pourra faire jouer un ensembles de garanties pour couvrir les réparations.

Qui souscrit à l’assurance dommages ouvrage ?

Règle générale : un professionnel

Le bénéficiaire de l’assurance dommage-ouvrage est la personne à l’origine des travaux. Cela peut être une personne physique ou morale qui agit en tant que propriétaire de l’immeuble. Il peut également en être le vendeur ou tout simplement le mandataire. Elle concerne ainsi :

  • Le propriétaire du bâtiment
  • Le vendeur
  • L’entreprise
  • Le mandataire
  • Le promoteur
  • Le maitre d’ouvrage
  • Le constructeur
  • Le syndicat de copropriété
 

Origine et genèse de l’assurance dommages ouvrage

La garantie dommage ouvrage est instituée par la loi Spinetta de 1978. Elle est obligatoire pour toutes les catégories de travaux relatifs aux bâtiments ou à la construction d’immeuble ou de maison. Elle instaure des garanties de remboursement liées à la décennale, avant même qu’intervienne une décision de justice pour trancher la question.

Ainsi, l’assurance DO vise à couvrir les vices et malfaçons pris en compte par la décennale, sur un délai de 10 ans suivant la réception des travaux par le maitre d’ouvrage. Il s’agit d’une police d’assurance particulière que de nombreux organismes financiers exigent pour octroyer un prêt immobilier.

 

Définition de l’assurance dommage ouvrage

Cette assurance offre une couverture qui vient doublement protéger le propriétaire d’un ouvrage. Bien que celui-ci puisse compter sur la décennale, il peut toujours compter sur la dommage ouvrage pour préfinancer les réparations. En effet, la décennale prend du temps pour être mise en oeuvre et il faut souvent une décision de justice pour que ses garanties soient effectives.

La dommage ouvrage est donc un « préfinancement » que fournit l’assureur, afin que les réparations soient effectuées rapidement.

Pour être valable, la dommage ouvrage, à l’instar de la décennale, doit être souscrite avant même l’ouverture chantier.

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Elle est mise en œuvre à travers la loi Spinetta du 4 janvier 1978. Son objectif est de garantir le préfinancement des réparations liées aux vices et malfaçons.

En cas de sinistres pouvant affecter la solidité de l’ouvrage, cette assurance permet de rembourser tous les travaux rentrant dans le champ d’application de la décennale. Il n’est pas nécessaire d’attendre que le juge saisi du litige rende sa décision. Elle est donc une garantie de financement rapide.

Une fois le remboursement effectué, il revient à l’assureur d’exercer une action récursoire contre les professionnels de la construction dont la responsabilité aura été établie. Il pourra alors se dédommager par le biais de son contrat assurance décennale.

loi

Il est important de faire appel à un assureur avant l’ouverture du chantier.

Il faut noter qu’il s’agit d’une garantie réelle, c’est-à-dire qui porte sur une chose et non sur une personne. Elle ne vise donc pas à assurer le constructeur, mais plutôt le bien immobilier qui en fait l’objet. De ce fait, elle est transmissible aux propriétaires successifs du bâtiment sur une période de 10 ans à compter de la date de réception du chantier.

Son principal objet est le préfinancement des réparations d’un sinistre, à condition que celui-ci soit prévu par le code civil à l’article 1792 et suivant, et dont la responsabilité est imputable aux professionnels de la construction.

Souscrire

L’assureur doit faire intervenir un expert pour étudier les dommages en cause et déterminer l’ampleur des réparations. Pour se dédommager à son tour, la compagnie d’assurance sera libre de se retourner contre les artisans responsables des malfaçons constatées. La dommage ouvrage commence à courir à l’échéance de la période de validité de la garantie de parfait achèvement, soit 1 an après la réception des travaux, sur réserve d’un procès-verbal de confirmation. Son échéance concorde avec l’arrivée à terme de la garantie décennale, ces deux polices d’assurance ayant la même validité dans le temps.

Parce qu’elle porte sur le bien et non sur la personne, elle pourra protéger l’ouvrage et par ricochet le propriétaire initial, mais aussi les éventuels acquéreurs successifs sur une période de 10 ans suivant la livraison.

expert

À qui s’adresse l’assurance dommages ouvrage ?

Le contrat en garantie dommage ouvrage est obligatoire. Sont concernées, toutes personnes physiques ou morales qui décident de faire réaliser des travaux de construction. Ce sont ainsi des particuliers comme des professionnels :

  • Promoteur immobilier,
  • Constructeur de maison individuelle,
  • Syndicat de copropriété,
  • Vendeur d’un bien immobilier achevé il y a moins de 10 ans,
  • Particuliers.
 

Pour la faire valoir, le maitre ouvrage doit avoir pris le soin de souscrire à un contrat assurance dommages ouvrage avant le début des travaux. Le maitre d’ouvrage peut être :

  • Le promoteur immobilier,
  • Le mandataire,
  • Le particulier,
  • L’entreprise,
  • Le syndicat de copropriété,
  • Le propriétaire de l’ouvrage, etc.
 

Que dit la loi ?

L’article 242-1 du Code des assureurs détermine le contenu de l’assurance dommages ouvrage. Selon cet article :

Toute personne physique ou morale qui agit en tant que propriétaire de l’ouvrage, ou en qualité de vendeur ou de mandataire du propriétaire et qui fait réaliser des travaux dans le secteur du bâtiment doit souscrire une assurance dommages ouvrage, soit pour son propre compte, soit pour celui des éventuels propriétaires successifs du bâtiment. Cette assurance garantit le financement de l’intégralité des travaux de réparation des dommages survenus, et ceci sans qu’il soit nécessaire de procéder à une recherche de responsabilités.

Que ce soit un particulier, un promoteur immobilier ou encore un marchand de biens, il doit absolument souscrire cette assurance, soit pour lui-même ou pour le bénéfice des propriétaires successifs, c’est-à-dire tous ceux qui pourraient se porter acquéreurs du bâtiment dans la décennie qui suit la livraison du chantier.

L’obligation d’assurance dommages ouvrage pèse sur la personne à l’origine de la construction, l’instigateur des travaux, ou le maitre d’ouvrage.

Que couvre la dommage ouvrage ?

L’assurance dommage ouvrage couvre un certain nombre de sinistres

  • Les dommages susceptibles de compromettre la solidité du bâtiment
  • Les dommages qui sont de nature à remettre en cause la destination de l’ouvrage
  • Les risques de construction que couvre la garantie décennale
  • Les dommages qui font courir la responsabilité des professionnels de la construction
  • L’abandon de chantier
construction et risques

Quelques exemples concrets

  • Les fondations inadaptées qui créent des fissures dans les murs
  • Les vices de construction susceptibles de provoquer des affaissements au niveau du plancher
  • Les infiltrations d’eau mettant en péril l’étanchéité du bâtiment et la sécurité des occupants
  • Sur une maison, la rénovation d’une toiture ou d’un mur qui menace de s’effondrer
  • Un défaut ou une absence d’étanchéité constatés dans les installations de menuiserie extérieure
  • Les équipements indissociables au logement, notamment le chauffage central
site-construction

Qu’est-ce qu’elle ne couvre pas ?

  • Les catastrophes naturelles
  • Les dégâts dus au fait de l’assuré lui-même
  • Les incendies
  • La couverture des équipements comme les portes et fenêtres
  • L’usure naturelle du fait du temps ou de l’utilisation quotidienne
  • Le non-respect du délai d’achèvement des travaux
  • Tout sinistre qui survient pendant les travaux et imputable à l’entrepreneur ; ceux-ci relèvent de la responsabilité civile professionnelle
Usure naturelle et bris de glace

Que risque-t-on sans DO ?

Les sanctions prévues par la loi peuvent être d’ordre administratif, pénal et/ou civil.

Refus de financement

Lorsque vous omettez de souscrire à une assurance dommage, les institutions financières auprès desquelles vous êtes susceptibles d’essuyer un refus de prêt.

Refus d’une autorisation administrative

De nombreux travaux exigent une autorisation administrative. Grâce à une assurance dommage ouvrage, vous avez plus de chance d’obtenir cette autorisation.

Impossibilité de vente

Il peut être difficile, voire impossible, de vendre un ouvrage qui n’est pas couvert par une dommage ouvrage. Au mieux, il ne pourra être vendu qu’à un prix bien inférieur à sa valeur initiale.

Amendes et sanction pénale

L’article L. 243-3 du Code des assurances prévoit une sanction civile et/ou pénale pour le défaut d’assurance dommage obligatoire. Les peines peuvent être de 75 000 euros d’amende et 6 mois d’emprisonnement.

Pour quels types de travaux ?

La garantie dommage ouvrage est obligatoire, avec cependant quelques exceptions. Découvrez les dans cet article.

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Est-elle obligatoire ?

La DO est bien obligatoire, mais pas dans tous les cas. Elle est obligatoire pour tous les maitres d’ouvrage, c’est-à-dire tous ceux qui font construire un bâtiment. Toutefois, là encore il existe une petite exception. En effet, l’article L. 242-1 et suivant du Code des assurances cite un certain nombre de personnes qui en sont exemptées.

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Combien coûte-t-elle ?

Le montant d’une assurance dommage dépend de la valeur à couvrir. Généralement, elle a une valeur maximale de 5% par rapport à la valeur totale des travaux. Cependant, il existe un minimum forfaitaire à respecter, soit un plancher de 5 000 euros.

Vous voulez plus de détails sur le prix d’une assurance dommage ouvrage ? Vous avez besoin d’une estimation, ou d’un devis ? La page suivante pourrait vous intéresser…

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Les éléments à prévoir dans votre dossier

  • Un dossier d’étude du sol,
  • L’autorisation ou le permis de construire
  • Les plans détaillés des travaux à effectuer
  • La Déclaration d’Ouverture de Chantier
  • Le rapport initial attestant du contrôle initial
  • L’attestation de non-recours ou de non-opposition
  • Les attestations d’assurance RCP et RCD de l’architecte
  • Le contrat de maitrise d’ouvrage

Et surtout, les devis et attestions d’assurances RCD et RCP de tous les professionnels appelés à intervenir sur le chantier !

Glossaire technique

Un petit récapitulatif des termes techniques que l’on rencontre chez les assureurs…

Le contrôleur technique est un professionnel libéral dont les attributions sont prévues dans le Code de la construction (article L111-25). Sa mission consiste à intervenir sur un chantier de construction pour en évaluer la faisabilité, à la demande du maitre d’ouvrage. Il évalue donc les risques liés à la nature du sol, la solidité de l’ouvrage à réaliser, les risques pour les personnes, etc.

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